Es oficial: el nuevo decreto contempla indemnizaciones para el inquilino si el casero no renueva el alquiler

El fin de un contrato de arrendamiento puede tener consecuencias importantes para millones de inquilinos. La estabilidad en la vivienda habitual influye en aspectos esenciales como el empleo, la escolarización de los hijos o la planificación de los gastos del hogar. Por eso, cualquier cambio en las condiciones para prorrogar o renovar el alquiler repercute directamente en el día a día y en los planes de las familias afectadas. El nuevo paquete de medidas del Gobierno pretende reducir esa incertidumbre con una propuesta centrada en la continuidad del arrendamiento y en los requisitos para dar por terminado el contrato.

El Boletín Oficial del Estado (BOE) ya ha publicado el Real Decreto-ley 28/2026, dedicado a reforzar la estabilidad de los contratos de vivienda habitual. La norma contempla nuevas prórrogas y compensaciones cuando sea el propietario el que decida no extender el contrato tras el periodo de vigencia de los mismos. En estos casos, los arrendadores deberían abonar a sus inquilinos indemnizaciones de un mínimo de 12 meses de renta “de una vivienda de análogas características”.

En este caso, la minoría del Gobierno en la Diputación Permanente ha obligado al Ejecutivo a dejar su entrada en vigor para después de la votación, que tiene pocos visos de salir adelante, como ha reconocido el propio presidente del Gobierno. En todo caso, el cambio previsto afectaría a las renovaciones posteriores al periodo mínimo del contrato.

Una vez transcurridos cinco años (o siete si el arrendador es una persona jurídica), el alquiler se prorrogaría por nuevos periodos sucesivos de cinco o siete años, según corresponda, si ninguna de las partes comunica de una forma válida que quiere finalizarlo. La continuidad dejaría de limitarse, por tanto, a prórrogas anuales.

Preaviso de seis meses

El cambio de duración llega junto a otro importante cambio para los caseros, que tendrán que estar más pendientes del vencimiento de su contrato si quieren recuperar su vivienda. Hasta el momento, la Ley de Arrendamientos Urbanos establecía que, alcanzados los cinco o siete años, el propietario debía comunicar al inquilino su voluntad de no renovar con al menos cuatro meses de antelación, mientras que para el arrendatario era de dos meses, y si ninguna de las partes decía nada, comenzaban las prórrogas anuales de hasta tres años.

Con el nuevo régimen se eleva de cuatro a seis meses el preaviso exigido al propietario, mientras se mantienen los dos meses de preaviso al inquilino. La reforma busca convertir la continuidad del contrato en la norma y su extinción en una decisión expresa del arrendador.

No obstante, comunicar dentro de los plazos previstos que no se quiere continuar con el contrato de alquiler no significa que el propietario del inmueble esté libre de consecuencias económicas, ya que la reforma vincula la decisión de no prorrogar determinados contratos a una indemnización para el arrendatario.

El propietario que comunique válidamente su voluntad de no continuar tendrá la obligación de compensar al inquilino. La nueva norma toma como referencia doce mensualidades del alquiler de una vivienda de características similares y el sistema estatal de referencia de precios, además de establecer una protección ligada a los años que el inquilino haya residido en la vivienda.

De esta forma, el vencimiento del contrato deja de funcionar como lo ha hecho hasta el momento, con una reforma que tiene por objetivo favorecer que la relación entre arrendador y arrendatario se prolongue, y lo hace basándose en tres elementos clave: ampliación del periodo de prórroga, aumento del preaviso exigido al propietario y vincula la decisión de no continuar a una indemnización.